Economía

El Salvador: arranca la titularización inmobiliaria

El Salvador: arranca la titularización inmobiliaria

El Salvador: arranca la titularización inmobiliaria

El mercado de valores salvadoreño está a punto de registrar un hecho histórico que se espera revolucione y diversifique las formas de financiamiento y las opciones para los inversionistas.

Luego de varios meses de trabajo, Ricorp Titularizadora está a punto de lanzar a la Bolsa de Valores de El Salvador los primeros dos fondos de titularización inmobiliaria.

Los originadores serán Inversiones SIMCO e Inversiones S. A., que están por ejecutar los proyectos de Millennium Plaza y Sole Blûe, respectivamente.

José Carlos Bonilla, director ejecutivo de Ricorp Titularizadora, detalla que el avance en el proceso de ambos fondos va avanzando y la emisión de valores de participación podría rondar los $22 millones en total.

Bonilla explica que la titularización inmobiliaria es muy diferente al modelo tradicional, ya que en otros casos es el originador quien vende o cede los derechos de los flujos financieros futuros para respaldar la emisión.

Ahora el terreno sobre el cual se va a desarrollar el proyecto (el activo) pasa a ser propiedad del fondo, se emiten títulos de renta variable (otra diferencia de las demás titularizaciones que son de renta fija) similares a una acción porque al desarrollar la tierra y el inmueble se lleva a cabo una actividad económica que genera ingresos, egresos y utilidades.

Los inversionistas que adquieran los títulos están sujetos a la rentabilidad que genera el proyecto dependiendo de la actividad económica que se ejerce y el aporte de los valores de participación que se adquieren en la Bolsa de Valores se complementan con deuda de acreedores financieros, es decir, préstamos bancarios, para desarrollar el resto de los inmuebles.

  “Lo novedoso de esta estructura es que combina tanto el mercado de capitales a través del cual en bolsa se emiten los títulos, y se complementa con endeudamiento bancario, que es de la industria de la intermediación financiera”, dice el representante de la titularizadora.

Para Bonilla, esto le ayuda a los bancos porque mitiga su riesgo al nacer ya con un capital, por ser el fondo el administrador del crédito que otorgan y existir una agencia calificadora de riesgo que está constantemente supervisando que se cumpla lo pactado y el seguimiento que da la Superintendencia del Sistema Financiero.

La figura de los fondos de titularización inmobiliaria solamente aplica para el desarrollo de proyectos que van a empezar desde cero y está destinado a un tipo de inversionista muy sofisticado que no desea un devengo mensual porque durante el período de construcción no hay pago de rendimientos.

Nuevas edificaciones

Millennium Plaza será un complejo que estará integrado en la fase I por una torre de 24 niveles de oficinas corporativas y una plaza como pequeña área comercial. Esto tomará 22 meses de trabajo y posteriormente en la fase II se hará el edificio de apartamentos, área de restaurantes y otra zona comercial, lo cual se ejecutará en 12 meses. La fase III incluye un hotel con un centro de convenciones y auditorio para 500 personas.

Manuel Artiga, director de Administración y Finanzas de Inversiones SIMCO, desarrolladora de Millennium Plaza, afirma que la titularización que harán será por $20 millones, dividida en un primer tramo de $12 millones y luego los restantes $8 millones.

Artiga manifiesta que el negocio de “real estate” es intensivo en capital y no es fácil desarrollar proyectos desde cero, pero descubrieron que su modelo de negocio compaginaba bien con la titularización inmobiliaria.

La inversión del proyecto Millennium Plaza supera los $175 millones, de los cuales $95 millones son en la primera etapa.

 “Con lo que SIMCO aporta al fondo, más el componente de preventas (de locales y espacios en el inmueble) y el financiamiento bancario, se crea la estructura ideal porque quien toma el préstamo es el fondo y nosotros podemos continuar con nuestra operación de las propiedades, armar otra estructura de capital y hacer otro fondo para el desarrollo de nuevas propiedades”, asegura el directivo.

Millennium Plaza tiene ya un 55 % de colocación de arrendamiento de la primera etapa.

El otro proyecto que se financiará con la figura de titularización es Sole Blûe, que ejecutará la desarrolladora Inversiones S. A., este recibió una autorización para emitir una titularización por $3 millones, pero todavía están por definir detalles. Este consistirá en una torre de 10 niveles con 52 apartamentos, ubicada en una de las zonas más exclusivas de San Salvador. Contará con más de 1,000 m² de jardines, 122 espacios de estacionamientos, salón de usos múltiples y gimnasio.

Para Valentín Arrieta, gerente general de la Bolsa de Valores de El Salvador, esta herramienta bursátil de financiamiento es transparente y dinámica, además permite obtener recursos de capital de inversionistas para los proyectos, entre otras ventajas. “Se separan los ingresos y egresos del proyecto de la contabilidad de la empresa desarrolladora, el retorno de los títulos de participación proviene tanto de los dividendos percibidos, como del incremento en el valor de estos y los valores del fondo pueden negociarse a través del mercado secundario”, aseguró.

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